Il contratto di affitto di azienda è il contratto con il quale un soggetto (locatore), dietro corrispettivo, trasferisce (non già la proprietà, bensì) il godimento, ad un altro soggetto (affittuario), di un’azienda , cioè di un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa.
L’oggetto dell’operazione deve essere costituito appunto da un complesso di beni potenzialmente idoneo e sufficiente per consentire l’esercizio di una determinata attività d’impresa. Non solo i beni che compongono l’intera azienda, ma anche il trasferimento di un suo ramo ( cioè di una parte di beni funzionalmente autonomi all’esercizio dell’azienda) rientra nella disciplina dell’affitto di azienda.
2.1. Forma e durata del contratto
Per l’affitto dell’azienda non è prevista la forma scritta a pena di nullità, ma solo ai fini della prova, della pubblicità e della opponibilità ai terzi. Infatti, il contratto di affitto di azienda deve essere iscritto nel Registro delle Imprese, come previsto dall’art. 2556 c.c., e per questo motivo il contratto deve essere redatto per iscritto, con la forma dell’atto pubblico o di scrittura privata autenticata, a cui dovrà seguire, entro 30 giorni, la pubblicità presso il Registro delle Imprese.
La mancata iscrizione del contratto di affitto d’azienda al Registro delle Imprese comporta una serie di conseguenze:
- una sanzione amministrativa: come disciplinato dagli artt. 2194 c.c. per le imprese individuali e 2630 c.c. per le imprese esercitate in forma societaria;
- la mancata produzione degli effetti giuridici: l’atto non iscritto risulta comunque valido tra le parti, ma non può essere opposto ai terzi, a meno che non si provi che gli stessi ne abbiano avuto conoscenza.
2.2. Il subentro dell’affittuario nei contratti
Si trasferiscono quindi all’affittuario tutti i contratti aziendali a prestazioni corrispettive non ancora completamente eseguite da entrambe le parti e che non abbiano carattere personale. Tale subingresso avviene automaticamente ed è efficace nei confronti del terzo contraente senza che questi debba accettarlo o che sia necessario dargliene comunicazione.
Si trasferiscono quindi automaticamente all’affittuario dell’azienda, ad esempio:
- i contratti di lavoro, la cui continuità nel trasferimento è tutelata dall’art. 2112 c.c., con conservazione dei diritti e con un regime di solidarietà tra proprietario ed affittuario;
- i contratti di locazione, che vengono trasferiti con l’azienda, anche qualora esista nel contratto di locazione un divieto di cessione;
- i contratti di fornitura e utenze;
- i contratti di leasing;
- contratti di assicurazione.
Non si trasferiscono, invece, all’affittuario i contratti aventi carattere personale, cioè quei contratti nei quali assumono rilevanza l’identità e le qualità personali del concedente, nel senso che il terzo non avrebbe mai stipulato con un diverso soggetto.
La disciplina di cui all’art. 2558 c.c. è peraltro derogabile dalle parti: concedente e affittuario possono dunque prevedere (espressamente) nel contratto di affitto che l’affittuario non subentri in un determinato contratto. È quindi opportuno che le parti definiscano nel contratto di affitto di azienda quali contratti intendono trasferire e quali invece escludere, per evitare che i contratti vengano trasferiti tutti in blocco all’affittuario. A tal fine occorrerà altresì verificare se l’eventuale esclusione di uno o più determinati rapporti contrattuali possa svuotare di contenuto il trasferimento dell’azienda, realizzando così una locazione (v. par. 3), con conseguente inapplicabilità della disciplina dell’affitto.
Tuttavia, il terzo contraente può recedere dal contratto ove sussista una giusta causa, entro tre mesi dalla notizia dell’affitto dell’azienda, ai sensi dell’art. 2558, comma 2, c.c..
2.3. Il trasferimento all’affittuario di crediti e debiti
Per quanto concerne i crediti e i debiti inerenti l’azienda affittata, non si applica la disciplina prevista dagli artt. 2259 e 2560 c.c. in tema di cessione di azienda. I crediti ed i debiti dell’azienda non si trasferiscono quindi all’affittuario , salvo qualora ciò sia espressamente previsto dalle parti nel contratto di affitto di azienda.
Se il trasferimento dei crediti all’affittuario è previsto nel contratto, ai sensi dell’art. 1264 c.c., la cessione dei crediti ha effetto nei confronti del debitore ceduto e a seguito dell’avvenuta accettazione della stessa da parte di quest’ultimo; pertanto è necessaria la notifica al debitore ceduto.
Per quanto riguarda i debiti anteriori alla stipula del contratto di affitto di azienda, salvo diverso accordo fra le parti, risponde solo l’affittante e non anche l’affittuario; fanno eccezione a tale principio i debiti di lavoro, per i quali risponde anche l’affittuario, in solido con il concedente, ai sensi dell’art. 2112, comma 2, c.c.
Anche per quanto riguarda i debiti tributari anteriori al trasferimento della gestione dell’azienda non è prevista alcuna responsabilità dell’affittuario, in solido con l’affittante: a differenza di quanto accade all’acquirente dell’azienda, l’Agenzia delle entrate non può infatti esigere dall’affittuario imposte e sanzioni, non essendo applicabile all’affitto d’azienda la norma di cui all’art. 14 Digs. n. 472/1997.
Qualora invece tali debiti vengano accollati in tutto o in parte all’affittuario, il concedente resta responsabile in solido con l’affittuario nei confronti dei creditori, trattandosi di un accollo cumulativo.
I debiti contratti dall’affittuario durante il periodo dell’affitto di azienda restano in carico esclusivamente all’affittuario; anche con la cessazione del contratto di affitto dell’azienda e la restituzione dell’azienda al proprietario-concedente (v. par. 6), quest’ultimo non è responsabile dei debiti contratti dall’affittuario.
3. Affitto di azienda e locazione commerciale
L’affitto di azienda (o ramo di azienda), cioè di un complesso di beni produttivi, si distingue dalla locazione (di un bene non produttivo). La distinzione è importante, in quanto la disciplina speciale della locazione (L. n. 392/78) non si applica qualora l’immobile venga posto a disposizione mediante affitto di azienda.
4. Obblighi del concedente
Questa la disciplina degli obblighi del proprietario-concedente
consegnare l’azienda in condizioni tali da poter servire all’uso pattuito; provvedere alle riparazioni straordinarie che esulano dai normali oneri di conservazione della destinazione economica del complesso aziendale affittato (art. 1621 c.c.); le riparazioni ordinarie (insieme alle spese di manutenzione), sono invece di regola a carico dell’affittuario (salvo patto contrario); dato che può risultare difficile identificare la natura delle riparazioni, è opportuno che tale aspetto venga espressamente e dettagliatamente specificato nel contratto; cooperare al fine di procedere alla temporanea intestazione delle autorizzazioni amministrative in capo all’affittuario; non fare concorrenza all’affittuario (art. 2557 c.c)
5. Obblighi dell’affittuario
In primo luogo, l’azienda deve essere gestita sotto la ditta che la contraddistingue, ovvero con il nome utilizzato dal proprietario-concedente per l’esercizio dell’impresa, eventualmente integrato con l’indicazione del nome o della ditta dell’affittuario, Tale obbligo trova la propria ragion d’essere nell’esigenza di conservare intatto l’avviamento connesso all’azienda in capo al proprietario, evitando che, al termine dell’affitto, si verifichi una sottrazione di clientela.
- In secondo luogo, ai sensi dell’ 1615 c.c., l’affittuario deve curare la gestione dell’azienda (o ramo di azienda) in conformità della destinazione economica della stessa e dell’interesse della produzione. L’affittuario, dunque, oltre a non mutare la destinazione economica dell’azienda, deve destinare al servizio dell’azienda i mezzi necessari per la sua gestione produttiva. Non è quindi consentito all’affittuario ridimensionare l’attività o trasferire la sede dell’azienda, ovvero mutare l’oggetto dell’impresa esercitata; viceversa, l’affittuario, avendo il diritto di disporre dei beni dell’azienda, può ad esempio vendere impianti, macchinari e altri beni, nonché acquistarne altri, sempre che non vengano mutate la consistenza e l’efficienza dell’azienda. Non è, infine, consentito all’affittuario subaffittare l’azienda, senza il preventivo consenso del concedente Spettano poi all’affittuario i frutti e le altre utilità dell’azienda locata.
- non modificare la destinazione economica dell’azienda;
6. CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI AZIENDA O OPZIONE PER L’ACQUISTO
Il contratto di affitto di azienda cessa – come ogni contratto – nei seguenti casi:
- scadenza del termine;
- consensuale volontà delle parti;
- morte dell’affittuario o del proprietario;
- l’insolvenza dell’affittuario, salvo che al proprietario sia presentata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario stesso (art. 1626 c.c.);
- verificarsi dell’evento dedotto in condizione risolutiva;
- risoluzione o recesso.
Inoltre, si verifica estinzione anticipata del contratto di affitto di azienda anche in seguito all’alienazione dell’azienda da parte del concedente. L’art. 1625 c.c. stabilisce che i contraenti possono accordarsi sullo scioglimento dell’affitto nell’ipotesi di cessione dell’azienda. A tal fine, le parti possono prevedere in favore dell’affittuario:
- un diritto di prelazione, con il quale all’affittuario viene attribuito il diritto di essere preferito, alle stesse condizioni, a terzi, nell’eventuale acquisto dell’azienda;
- un diritto di opzione per l’acquisto dell’azienda, con il quale all’affittuario viene attribuito il diritto di acquistare l’azienda condotta in affitto, a condizioni economiche e operative prestabilite. In tal caso l’azienda condotta in affitto non retrocede all’affittante, ma viene definitivamente trasferita all’affittuario, che ne diventa acquirente
