Casa in prestito: cosa succede se muore il comodante o il comodatario. I diritti degli eredi.
Cos’è il comodato?
Il comodato è il contratto con cui una persona (comodante) dà in prestito ad un’altra (comodatario) un bene di sua proprietà affinché questa lo utilizzi secondo i propri bisogni.
Il più delle volte, il comodato ha ad oggetto immobili. Così si realizza un comodato quando, ad esempio, il padre dà al figlio la possibilità di vivere in una casa di sua proprietà.
Il comodato è essenzialmente gratuito: vuol dire che il comodatario non deve corrispondere alcun prezzo al comodante. Possono essere previsti però degli oneri come, ad esempio, il pagamento delle spese condominiali, la ristrutturazione dell’appartamento, l’assistenza morale e materiale del comodante fino alla morte.
Comodato: ci vuole il notaio?
Per realizzare un comodato non c’è bisogno né del notaio, né di un contratto scritto. Se le parti intendono sottoscrivere un documento, possono farlo anche con scrittura privata. L’eventuale contratto scritto non deve essere per forza registrato all’Agenzia delle Entrate.
Dunque, il comodato può essere anche realizzato informalmente, ad esempio con la consegna diretta del bene o delle chiavi dell’appartamento.
Cosa succede al comodato in caso di morte del comodatario?
Se muore il comodatario, il contratto di comodato non cessa in automatico, ma prosegue con gli eredi a meno che il comodante chieda la restituzione del bene. Quindi, ad esempio, il proprietario della casa può chiedere ai familiari del comodatario che vi abitava di andare via e lasciare la casa libera. Ciò vale anche se, nel contratto di comodato, era stato convenuto un termine di scadenza e tale termine non è ancora scaduto.
Cosa succede al comodato in caso di morte del comodante?
Anche la morte del comodante comporta la risoluzione del contratto di comodato. Gli eredi quindi possono chiedere la restituzione dell’immobile al comodatario, anche se nel contratto era stato previsto un termine di scadenza e questo non è ancora spirato. Tale previsione, per quanto non prevista espressamente in una norma di legge (come invece nel caso di morte del comodante), è pacificamente accettata dalla giurisprudenza.
Tuttavia, esiste una sentenza della Cassazione [1] secondo cui in caso di concessione in comodato di un immobile per tutta la vita del comodatario, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto. Ciò però richiede innanzitutto che:
- il contratto di comodato sia scritto;
- il contratto di comodato indichi espressamente il termine fino alla morte del comodatario;
- il contratto sia stato registrato.
- andata).
Come può il comodatario assicurarsi la casa anche dopo la morte del comodante?
L’unico modo per il comodatario di restare nella casa anche dopo la morte del comodante è di sperare che il comodante scriva, nel proprio testamento, che gli eredi dell’immobile devono rispettare il contratto di comodato fino ad una determinata scadenza.
Inoltre, come anticipato sopra, c’è sempre la possibilità che il contratto di comodato preveda, come termine, la morte del comodatario.
Se il comodatario è erede del comodante deve lasciare la casa?
La risoluzione – ossia lo scioglimento – del contratto di comodato a seguito della morte del comodante scatta anche quando il comodatario è coerede del primo. Egli infatti deve rispettare il pari diritto degli altri eredi che potrebbero voler ad esempio vendere l’immobile o darlo in affitto.
Il comodatario potrebbe concordare con gli altri eredi di trasformare il contratto di comodato in uno di locazione.
Il comodatario potrebbe rivendicare l’usucapione?
Se il comodatario ha utilizzato l’immobile per oltre 20 anni non può rivendicare l’usucapione, per evitare di lasciare il bene, se non dimostra di averlo utilizzato come se fosse il suo effettivo ed unico proprietario, esorbitando quindi dai suoi poteri. Sul punto leggi la nostra
Il comodatario ha diritto alla restituzione delle spese fatte per la casa?
Il comodatario che esegue spese sulla casa senza chiedere l’autorizzazione al comodante e che con questi non abbia concordato preventivamente la restituzione, non può poi chiedere agli eredi il rimborso di tutte le migliorie apportate all’immobile per la propria utilità. Egli ha diritto al rimborso solo di quelle spese urgenti e necessarie all’immobile, senza le quali l’appartamento non poteva essere vissuto.
In pratica, se il comodante esegue eventuali addizioni e miglioramenti all’immobile, può avere il rimborso solo in due casi:
- se prima di eseguire la spesa ha ottenuto il consenso del comodante;
- se si tratta di spese urgenti e necessarie per evitare il deterioramento o il perimento del bene ricevuto in comodato (si pensi a un vetro rotto o a uno scaldabagno fulminato). Esse, in tal caso, sono successivamente rimborsate dal comodante, anche se il comodatario non lo ha preavvertito. In caso di contestazione, la valutazione della necessità e dell’urgenza delle spese è rimessa al prudente apprezzamento del giudice.
In tutti gli altri casi, il comodatario che esegue addizioni e miglioramenti (non necessari e urgenti) all’immobile, ne deve sostenere le spese e non ha diritto a rimborsi.
Quindi, se il comodatario ha fatto degli investimenti incrementando il valore dell’immobile deve prima farsi autorizzare dal proprietario – possibilmente con atto scritto – in modo da poter chiederne il rimborso. In caso di assenza di previo consenso, è possibile chiedere la restituzione solo dei soldi spesi per le opere necessarie e urgenti.
