Il locatore può chiedere il danno da perdita di chance al conduttore? E in quali casi?
Danno da perdita di chance
Il responsabile di un danno deve pagare il risarcimento di cui è stato causa: per danno intendiamo sia l’effettiva diminuzione patrimoniale (danno emergente) sia il mancato guadagno ( danno da lucro cessante). È in questo contesto che si pone la seguente domanda: cos’è il danno da perdita di chance nelle locazioni?
Il danno da perdita di chance lavorativa nelle locazioni ricorre tutte le volte in cui la condotta illecita del conduttore ha impedito al locatore di poter dare in affitto il proprio bene, causandogli quindi una perdita economica derivante dal mancato guadagno dei canoni.
Danno da perdita di chance: in cosa consiste?
La “perdita di chance” è il danno che subisce chi perde l’occasione di ottenere un guadagno economico.
Si pensi, ad esempio, al promettente atleta che, a causa di un sinistro stradale, deve abbandonare la speranza di una carriera sportiva agonistica, oppure all’aspirante pianista che, a causa di un incidente, perde l’uso di una mano.
Il risarcimento del danno da perdita di chance può essere invocato solamente quando il danneggiato dimostra che, a causa dell’illecito altrui, egli ha perso una concreta opportunità di guadagno.
Tornando all’esempio dell’aspirante atleta, non è sufficiente dimostrare di essere uno sportivo per poter invocare il risarcimento del danno da perdita di chance, ma occorre fornire prove concrete circa la possibilità che, senza l’incidente, il danneggiato avrebbe realisticamente potuto avere una carriera da professionista, con ciò che ne consegue, quindi, in termini di perdita economica.
Locazione: quando c’è danno da perdita di chance?
In materia di locazione, il danno da perdita di chance consiste nel mancato guadagno derivante dal non poter affittare il proprio immobile a causa della condotta illecita dell’ex inquilino.
In tema di locazione, c’è danno da perdita di chance quando:
a)il conduttore pone in essere un determinato tipo di condotta illecita, ad esempio rifiutandosi di restituire l’immobile al termine del contratto
b)l’immobile, pur essendo stato liberato, è stato lasciato in condizoni tali da costringere il locatore a eseguire interventi di ripristino che, ovviamente, rendono impossibile il nuovo affitto fino a che non sono terminati.
Locazione: come dimostrare il danno da perdita di chance?
Per regola generale, va dimostrato il mancato guagagno subito se si vuole ottenere il relativo risarcimento economico.
Secondo la giurisprudenza, il locatore ha diritto al risarcimento al danno per perdita di chance se dimostra che l’immobile aveva un’ elevata appetibilità sul mercato, tale essendo l’abitazione posta proprio al centro di una città turistica oppure particolarmente trafficata per le proprie fiorenti attività commerciali.
La prova dell’alto “potenziale di affittabilità” può essere fornita anche producendo in giudizio i contratti di locazione che si sono susseguiti nel tempo, a dimostrazione del fatto che l’immobile è stato una costante fonte di introiti per il proprietario.
